Edição 129 - Mar/2004

Mais segurança ao investimento imobiliário

Para falar sobre o projeto de lei do Governo Federal – que contempla medidas de incentivo à construção civil, dando mais segurança a investidores do mercado imobiliário e a adquirentes de imóveis –, o presidente do SindusCon-SP, Artur Quaresma Filho, esteve no dia 18/3/2004 em Santos, na Regional Sul da entidade. O encontro foi conduzido pelo diretor regional João Batista de Azevedo e contou com a presença de construtores da Baixada Santista.

Quaresma comentou que a construção civil possui vários gargalos, em especial obstáculos na área da incorporação, sofrendo ainda com o efeito Encol, insegurança jurídica, e questões relativas à inadimplência, com dificuldades para cobrar ou tomar o imóvel. O projeto de lei aponta soluções para esses problemas, e a expectativa agora é que ele seja aprovado no Congresso Nacional ainda no primeiro semestre. Mas o dirigente adverte: "Mesmo que o projeto de lei seja aprovado como foi concebido, nada vai funcionar se a taxa de juros continuar no patamar que está".

Ao detalhar o conteúdo do projeto, Quaresma informou que ele traz dispositivos como a separação do patrimônio de afetação das dívidas tributárias da incorporadora; um regime tributário especial para o patrimônio de afetação; a alienação fiduciária de imóveis; o pagamento de valores incontroversos em caso de questionamento das prestações da casa própria; e regulamentações sobre Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário.

Entre as disposições finais, está a de que nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de 36 meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

Aceleração na dedução do FCVS virtual no cálculo do direcionamento. A dedução que se dá no ritmo de 1% a cada mês (só foi deduzido 18%), passará a se dar à taxa de 2% ao mês a partir de 4/2004, o que representará o direcionamento em mais de R$1,6 bilhão para financiamentos imobiliários até dezembro próximo. Os recursos não aplicados pelos bancos em crédito imobiliário passarão a ser remunerados por 80% da TR.

O patrimônio de afetação recolherá 7% da sua receita bruta a título de IR, CSLL, PIS e Cofins. O instituto do patrimônio de afetação, que assegura a separação das obrigações do empreendimento imobiliário das demais operações de uma incorporadora/construtora, passará a ter um Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias. A adimplência do recolhimento citado acima tornará o patrimônio afetado desonerado de qualquer ônus em relação àqueles tributos, inclusive os devidos pela incorporadora.

No caso de questionar o pagamento de parte de uma dívida imobiliária na Justiça, o mutuário continuará pagando os valores que não são objeto da controvérsia. A nova legislação deverá dispor que:

a) na petição inicial de ação que tenha como objeto contrato de financiamento imobiliário, será exigida a discriminação da obrigação que se deseja controverter.

b) as obrigações incontroversas devem continuar a serem pagas.

c) o provimento de medida liminar no sentido da suspensão do pagamento da obrigação controvertida está condicionado ao depósito do montante da obrigação, salvo disposição contrária da autoridade judicial.

Modificação do artigo 1.361 do Código Civil, para que passe a prever a alienação fiduciária de bens imóveis. Isso trará mais segurança jurídica para a retomada do imóvel pela incorporadora ou pelo agente financeiro, em caso de inadimplemento.

Fortalecimento da Cédula de Crédito Bancário. O governo pretende o aperfeiçoamento técnico da regulamentação da CCB, a fim de tornar esse instrumento mais eficaz nas operações no mercado financeiro.